物业专项维修资金先拨给物业服务公司的做法对吗?

　　关于物管理条例的修改已有多版，我盼望这次的修改是条条掷地有声的，是以新《民典法》中关于物业管理条例为纲领的微观细化专项资金。是能真正促进小区物业管理的上封宝剑。

　　为保证物业专项维修资金能合理有效使用、维护业主权益专项资金，杭州大部分的小区的物业专项维修资金由物业专项维修资金管理中心管理，这本是有关政府部门的一项惠民管理，但在使用中出现了一些现象，对于这些想象，我提出以下建议：

　　现象1：在进行设备维修时，物业管理服务机构对于使用专项资金进行维修十分积极，维修报价相对直接使用经营收入要高的多专项资金。比如，1.前一届物业服务公司对动用专项维修资金进行小区电梯维修报价50万，对用经营收入进行维修报价15万，当被问及相差如此之大的原因尽是：用专项维修资金维修可提高电梯的舒适度。是在小区消防罐的药粉需更换时，业委会到根据物业给出的三家专业店家咨询换粉价格，被问及：你是物业还是单位直购？我们说是单位直购。结果同是物业服务单位指定的店家同样的品牌比物业报价每瓶低10-11元，小区当时需5000多瓶药粉，物业其中就可得中介费6000多。所以维修单位已经习惯了物业服务单位购买要回扣。2.现届物业服务机构对最近小区内5号楼的补漏报价最低37500元，业委会对同样的补漏内容、补漏要求自主竞价，施工方以17000元确定了同样维修内容的维修价，但在要求物业上门签字时，物业迟迟拖延，理由尽然是：这事应由物业搞，你们选维修单位，我就不参与。好象是业委会参与施工单位的选择是不允许的，是坏了规矩。由此可见，决大部分物业服务公司把动用专项维修资金作为谋取灰色收入的机会已是公开的秘密，

　　建议1.1：那么任其下去，专业维修资金实际就成了不是专款专用的维修资金，其中就包含了物业公司的中介费？所以建议修改的物业管理条例应明确：动用专项资金超10万总额的要在社区主持下公开招投标，业委会有权选择维修单位，甚至只要维修区域三分之二业主同意，业主可自行选择维修厂家，物业服务必须根据业委会或维修区域三分之二业主决定及时进行申请的服务事宜专项资金。

　　1.2建议：新修订的物业管理条例中应规定有关负有管理小区物业职责的管理部门，动真格，真动手在全市所有小区建立维修公共平台（模仿现政府的物资采购平台，政府都这样做，为什么负有管理小区物业职责的管理部门不能这样做？），公开维修厂家的信用品质、维修价格、联系方式，供业主、业主委员在其中查询选择，直接洽谈、比质比价，由此为杜绝物业公司的灰色收入开一扇公平、公开的光明之门，也使业主有知情权的法律条款得到落实专项资金。

　　现象2：现在专项维修资金管理中心在支付款项时都是：1.款项汇先到物业帐户，再由物业服务公司支付给厂方专项资金。2.没业委会的，先打到社区帐户。这样就产生了一个巨大的漏洞：因为维修单位大多是物业服务公司选定的，物业公司完全可以先和维修机构背地约定好：钱到我这里，中介费留下，你要的费用给你，收款回执你签。这可能也是为什么物业公司动用专项维修资金会非常积极，价格也比动用经营收入高。俗话说：钱在谁口袋里，主动权就在谁那里！我们业主的专项维修资金先到物业口袋里任由其分配，就靠维修方的一个发票回执就能保证维修拨放款全部支付给了对方？

　　建议：2.强烈建议只要业委会存在，业委会自管经营收支，有银行帐户，新物业管理条例应规定专项维修资金款项应先汇到业委会帐户或直接汇到厂家银行帐户里专项资金。当然业主大会委托物业服务公司托管所有经营收入和帐务的情况除外。因为，在业委会自管收支并有银行帐户的情况下，物业服务公司的主要工作是受托办理申请事宜的，在现的杭州物业管理条例中第五章中没有找到规定维修资金管理单位要把维修款项拨付给物业公司的条款。但也没指明维修款项应拨到谁的帐上。所以对于很重要的资金拨付对象成了一个边缘不清的落实问题，专项维修资金管理单位现在执行的是全部先拨付给物业服务公司。我认为怎么能把业主的专项维修资金首先交给物业服务公司任其处理呢？这样只能给物业服务公司利用其漏洞，方便索取中介费，为以上现象2的情况出现大开方便之门。如果维修款项先付给业委会帐户，这样虽然事后不能100%杜绝中介费的产生，但能削弱中介费的索取主动权。大多数小区的物业服务公司是以赢利为主要目地的。没有最高赢利只有更高赢利期望，是否知道：大多数高价维修费就是由于钱先到物业服务公司的专项维修资金的松散低效的监管办法让有图不轨的物业服务公司钻了空子

　　现象3：现在专项维修资金管理中心在支付款项后只需要施工厂家的发票复印件回执专项资金。其实，这也是一个让物业服务公司窃喜的大漏洞。回执的原意是证明维修款已按时如数到达厂家吧？但事实：如果同时没有银行转帐凭证是不能证明款项已如数到达厂家的。对于一个可以开发票的单位，开张发票只能证明销项税的产生。但你们知道吧？大多数维修单位对物业服务单位的灰色要求，只要能办到的都是惟命是从的，维修单位只要能拿到他所要的维修费，虚开一帐包括中介费的发票，这样双赢的交易，我想没有一个维修单位会拒绝的。这就在监督的环节又产生了一个给予物业放心拿回扣的机会。专项维修资金管理中心给予的回复是：1.这需要业委会监督。2.在现物业管理条例中还没有对回执形式进行要求。

　　建议3专项资金。应在新修改的物业管理条例中的关于使用专项维修资金细则中强调付款后的监督检查措施，改变现存的方法：管理中心只需发票作为回执的办法。这种方式丝毫没有监督效果。回执必须同时附有银行转帐凭证，保证款项真正落实到了维修厂家，如果政府的物业管理条例都存在第一时间被人可钻的漏洞，如何使执行者有章可询？有效落实？（难怪有人要求物业出示转帐到厂家的凭证，物业高声叫到：“专项维修资金管理中心也只要发票回执就行了，人家可是专业管理机构”）。那把这些职能让业主委员会去做？钱都没经业主委员会的帐户，如何监督？物业管理条例和专业管理机构都忽略不计，业主委员会更是不可能去完善。3.必须加强业主不同意动用，走绿色通道执行的维修费的审核，我小区在第一届业委会任期期间就发生过由业委会同意以消防改造为名，人不知鬼不觉的被动用专项维修资金20多万，直到近两年真要进行消防改造了，才查出来，但当时的物业和业委会主任早已人去楼空。

　　现在面临物业管理条例的修改时机，这也是广大业主期望整顿物业服务的契机，小区的物业服务无非两大块：用人力的服务和用钱的设备维修专项资金。现在产生了业主群，大家可在群里实行对保洁、保安服务监督。但对于设备维修尤其是动用专项维修资金的动用，业主是无奈的，连专项维修资金管理中心的回复也是说只能按市人大法工委出台的物业管理条例执行。而现在由于管理条例中存在的边缘不清的细节问题，导致业主的维修资金存在可能被物业服务公司“合理”灰色吞噬的漏洞。由于物业管理条款不缜密，业主、业主委员会如何根据物业管理条例来维护应有的利益？就是上法院也要有细节的法律条款支持啊！杭州市人大法工委领导，希望你们坚持人入怕被物业管理企业侵占而捂紧口袋。也让物业管理企业进场时认真进行可行性预算，进场后认真搞好服务，使高价维修费成为不可实现的梦想。网友认为有理请转发。